Co nas czeka w 2025 roku?

Początek roku powinien nam przynieść wzrost popytu na kredyty hipoteczne prognozują eksperci rynku nieruchomości. Fiasko zapowiadanego przez rząd programu "Kredyt 0 proc." spowodowało, że do banków zwracają się klienci czekający do tej pory na rządowe dopłaty. Rośnie również grupa klientów, którzy ze względu na sytuację rynkową i swoje finanse potrzebują wsparcia państwa, ale taka ingerencja nie byłaby potrzebna przy niższym poziomie stóp procentowych. Ewentualna pomoc państwa powinna obejmować premie dla oszczędzających na własne M.

Końcówka roku 2024 przyniosła informację, że nie będzie Kredytu 0 proc. co paradoksalnie bardzo dobrze wpłynęło na rynek. Znaczna część osób, która czekała na kredyt, dowiedziała się, że go nie będzie, słusznie mniemając, że warto kupić może coś mniejszego, w innej lokalizacji lub nieco dalej od centrum. W efekcie nastąpiło pewne ożywienie wśród klientów Część osób stwierdziła, że już dłużej nie będzie spłacać kredytu wynajmującego. Wynajem mieszkania jest przecież płaceniem przez tego, kto wynajmuje, za kredyt tego, kto kupił mieszkanie. Ponieważ ceny wynajmu są bardzo wysokie, stwierdzili, że wolą już spłacić kredyt.

Według danych z BIK w grudniu 2024 roku wartość zapytań o kredyty mieszkaniowe spadła o 45,4 % O kredyt wnioskowało o 43,8 proc. klientów mniej niż w analogicznym okresie roku ubiegłego. Jednak popyt na kredyt pod koniec 2023 roku był stymulowany przez Bezpieczny Kredyt 2 proc., a grudzień 2023 roku był ostatnim miesiącem przyjmowania wniosków w ramach tego programu. Efekt wysokiej bazy wygaśnie jednak w styczniu, dlatego eksperci spodziewają się wzrostu popytu na kredyty hipoteczne.

Najpierw oczekiwanie na kredyt zero, teraz na stopy procentowe 

Informacja MRiT o rezygnacji z obiecywanego w kampanii "Kredytu 0 % " sprawiła, że część kredytobiorców podjęła decyzję o zakupie własnego mieszkania. Zwłaszcza że - jak wskazuje grudniowy Barometr Cen Mieszkań Tabelaofert.pl - deweloperzy pod koniec roku oferowali liczne promocje i rabaty. Ekspert wskazuje jednak, że wraz z odbijającą się w tym miesiącu sprzedażą mieszkań trend ten może się wkrótce odwrócić. Na chwilę obecną oczekiwane są obniżki stóp procentowych w Bankach Komercyjnych

Jak wynika z danych Europejskiego Banku Centralnego (EBC) średnie oprocentowanie kredytu hipotecznego w Polsce w połowie 2024 roku wyniosło 7,91 proc. i należało do najwyższych w Europie. Dla porównania w strefie euro było to zaledwie 3,75 proc. Koszt kredytu w naszym kraju jest też wyższy niż w innych krajach Europy Środkowo-Wschodniej. W dużej mierze to wynik wysokości stóp procentowych.

Dla porównanie w  latach 2014-2019 nie było żadnego programu wspierania, dopłat do kredytów, a oprocentowanie kredytu wynosiło 4,5-5 proc., a nie jak obecnie 8 %. W tamtym okresie liczba budowanych mieszkań w Polsce przez deweloperów wzrosła dwukrotnie. Widać więc , że ludzie nie potrzebowali wsparcia kiedy koszt kredytu kształtował się na akceptowalnym poziomie. Niestety politycy poprzez zaciąganie różnego rodzaju zobowiązań i rozdawanie dopłat doprowadzili do napędzenia inflacji, co z kolei spowodowało to, że mamy wysokie stopy procentowe. Wydaje się więc słusznym założenie większości bankowych ekspertów, że nie ma konieczności żadnej ingerencji państwa w rynek, o ile są normalne stopy procentowe. 

Celem wyjaśnienia wysokie stopy procentowe tak naprawdę nie służą nikomu chyba że są instrumentem do zdławienia inflacji. Ich wzrost sprawiają, że przy braku programów wsparcia części osób coraz trudniej zaciągnąć kredyt. Związek Banków Polskich podaje, że w trzecim kwartale roku 2024 średnia wartość kredytu hipotecznego wyniosła 421,7 tys. zł w porównaniu do 417,4 tys. zł w analogicznym okresie roku 2023 . Według BIK w grudniu 2024 roku wyniosła 444,9 tys. zł - to historycznie najwyższa odnotowana wartość. Przy wciąż rosnących cenach metra kwadratowego mieszkań uzyskanie finansowania na zakup mieszkania staje się coraz trudniejsze. W obecnej sytuacji rynek jako rynek, czyli deweloperzy, nie potrzebuje wsparcia, natomiast banki bardzo zacieśniły politykę kredytową, również poprzez rekomendacje KNF-u. Efekt tego jest taki , że spora liczba potencjalnych klientów odchodzi z banku z kwitkiem. Na pewno jest więc grupa osób, która takiego wsparcia potrzebuje.

Rządowe wsparcie będzie, ale raczej nie dla  kredytobiorców

Plany resortu rozwoju mówią o tym , że zamiast obiecywanego podczas kampanii "Kredytu 0" w I kwartale br. przedstawi nowy program mieszkaniowy. Eksperci jednak pozostają sceptyczni i zalecają ostrożność przy jego projektowaniu, wskazując na liczne błędy poprzedniego programu Bezpieczny Kredyt 2 proc., który doprowadził do znacznego wzrostu cen nieruchomości.

Wg badań wszystkie dotychczasowe programy do tej pory wspierały albo zakup pierwszego mieszkania, albo zakup małych mieszkań, tak jak na przykład Bezpieczny Kredyt 2 proc. W przypadku zapowiadanego Kredytu 0 proc. był element prodemograficzny, solidne wsparcie dla osób, które mają dwójkę lub trójkę dzieci. Miał to być pierwszy program w Polsce, który wspierał to, co jest największym problemem polskiej gospodarki, czyli demografię. Na pewno trzeba uniknąć sytuacji, jaka była z Bezpiecznym Kredytem 2 proc., gdzie każdy, niezależnie, czy zarabiał 10 tys. zł miesięcznie, 100 tys. zł, czy 1 mln zł, mógł uzyskać wsparcie państwa. Wsparcie dla osób wysoko zarabiających jest marnowaniem publicznych pieniędzy. Jeżeli będą w przyszłości programy wsparcia, to są tylko dwa przypadki, w których będą uzasadnione: albo kryterium dochodowe, czyli wspieramy tych, którzy tego wsparcia potrzebują, a drugie to ewentualnie kryterium demograficzne, czyli wspieramy tych, którzy mają dwójkę lub więcej dzieci.

Liczne głosy ekonomistów i ekspertów mówią o tym , że programy wsparcia nie powinny się skupiać na preferencyjnych kredytach, ale na zachętach do oszczędzania. Polska jest jednym z nielicznych krajów w tej części Europy, w którym nie powstały kasy oszczędnościowo-budowlane.

Gdyby 20 lat temu państwo zaczęło dopłacać ludziom, którzy oszczędzają na mieszkanie, na przykład w postaci różnych premii, to dzisiaj osoba 20-letnia, która wchodzi na rynek, nie miałaby problemu, czy zaciągnąć kredyt, czy wynająć, bo w najlepszym wypadku kredyt byłby tylko uzupełnieniem wkładu własnego. Wydaje się że to najbardziej efektywna metoda. Ale tego niestety nie zrobiono, bo myślenie w perspektywie 20 lat nie jest chyba w żadnej demokracji popularne, bo myśli się w perspektywie najbliższych wyborów. Więc lepiej obiecać, że się coś rozda, ale taka idea oszczędzania nie jest zbyt popularna. Ale to jest najbardziej efektywna metoda, bo po pierwsze nie wspiera to inflacji, bo ludzie oszczędzają, po drugie jednak młody człowiek, który wchodzi w dorosłe życie, ma dużo łatwiejszy start.